Suelo escuchar el podcast de Carlos Galán cuando hago deporte para aprender de sus invitados que siempre son inspiradores. Cada mes entrevista a personas más o menos anónimas, o mejor dicho no conocidas que han hecho de la inversión inmobiliaria el camino hacia la libertad financiera.
Lo cierto es que me sorprendió la cantidad de personas "de la calle" que en silencio se están convirtiendo en grandes inversores, con métodos y análisis tremendamente profesionales, pero sin demasiados tecnicismos con métodos basados en el sentido común y tremendamente fáciles de aplicar sobretodo en situaciones como a la hora de decidir cual es el arrendatario perfecto.
Por este motivo compré su libro “Independízate de Papá Estado” pese que en el libro no se toca el tema de la inversión inmobiliaria, resulta una lectura imprescindible no solo para adultos, pero en realidad y tal como afirma el autor, para invertir en mercados oficiales, el Ibex dista muchísimo de ser la primera opción, si a eso le sumamos que encima eres profano en la materia... Resulta cuanto menos, más fácil invertir en el sector inmobiliario como único espacio libre de la “desmesura fiscal”, en nuestras fronteras, que ofrece acceso a la inversión en más o menos igualdad de condiciones con los grandes poderes, como resulta ser la inversión inmobiliaria.
Puedes pensar que etiquetar de “espacio libre de la desmesura fiscal” la inversión inmobiliaria puede resultar un tanto extraño pero lo cierto es que esta Inversión ofrece grandes alicientes fiscales, para poner un ejemplo si tenemos una vivienda a nombre nuestro y la alquilamos, siempre que no se trate de una alquiler turístico, podemos gozar del 60% de reducción en el IRPF. También hay que tener en cuenta que se pueden deducir gastos como la amortización del inmueble, la contribución, los intereses de la hipoteca (si se está pagando hipoteca del mismo), reparaciones, los gastos de comunidad, los gastos que de formalización del alquiler, junto a los de defensa jurídica, los seguros que protejan la casa, ya sean de hogar o de protección del alquiler, y entre otros suministros, como agua, gas o luz...
En definitiva, ya quisieran los freelance o autónomos deducirse todos estos gastos o gozar de esta reducción del 60% de los rendimientos netos… De ser así, esto sería la Estonia de los autónomos, no nos haría falta ninguna Residencia fiscal electrónica ni ningún, audaz invento, de este tipo, tengamos por sentado que la economía del país lo agradeceria pero, en realidad y por desgracia, aquí no se apoya el emprendimiento, por una cuestión de ausencia de voluntad, por mucho que se llenen la boca, algunos políticos, sean azules, rojos, amarillos o morados, que están más preocupados defender los intereses de los del ibex-35 que del progreso del país.
Pero para ser justos este molesto afán de recaudación sobre la actividad económica de las pymes no se refleja de igual manera en la inversión inmobiliaria, por este motivo parece, que de momento, este espacio resulta ser la tierra grandes oportunidades.
Siento ser pesado, pero como mejor ejemplo te recomiendo que escuches el último capítulo del podcast de Alejandro Galan en el que entrevista a Germán que había adquirido 10 pisos en tan solo 3 años, cosa que me quitó el aliento de golpe, mientras corría, pero lo cierto es que resultó sorprendente darse cuenta de que en realidad no resulta tan complicado con una buena planificación, trabajo y sentido común.
El caso es que cuando recuperé el aliento pensé que incluso se podía mejorar la rentabilidad de su situación reduciendo el pago de impuestos sobre los rendimientos obtenidos en estos alquileres al 3,85%, sí, parece una barbaridad, pero de hecho es posible y sin necesidad de sociedades offshore, todo totalmente legal y nacional. Nos vale con tener una sociedad que tenga como objeto social, principal, el arrendamiento de viviendas, o bien adquirir alguna ya constituida, para aportar estas viviendas a la sociedad, por la vía de la ampliación de capital o en la constitución inicial para acto seguido registrar estas viviendas en el registro de la propiedad a nombre de esta sociedad, os recomiendo el TRUCO 1 y 11 del libro Los Trucos de los Ricos de Juan Haro.
En el momento de realizar la alta en la Agencia Tributaria hay que tener en cuenta que esa Sociedad tiene que está incluida en el régimen especial de arrendamientos de viviendas, pero como viene siendo habitual con nuestros “amigos” de Hacienda no vale con censar esta sociedad en este régimen, hay que cumplir unos requisitos:
- La actividad principal tiene que ser el arrendamiento de viviendas
- Que la sociedad tiene que tener un mínimo de 8 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento (cosa que se tiene que poder probar fehacientemente).
- Que las vivienda permanezcan arrendadas u ofrecidas en un periodo de al menos 3 años.
- Que en el supuesto de que como objeto social también existan actividades como la promoción inmobiliaria estas se tienen que contabilizar por separado de la actividad principal de arrendamiento de viviendas.
- Dicho lo anterior hay que tener en cuenta que como mínimo el 55% de las rentas del ejercicio sean susceptibles de derecho a bonificación.
En realidad estos requisitos no son inaccesibles, una vez hayas conseguido al techo de las 8 viviendas, que no tienen porque ser “casoplones”, incluso, es mejor al contrario, ya que para tener tasas de rentabilidad altas, a menudo, es mejor tener viviendas de escaso valor, con un buen “lavado de cara” para que resulten ser fácilmente alquilables exigiendo rentas no excesivas, pero estables, sin rotación de inquilinos, no hay mayor tesoro que un inquilino que pague, pero eso, obviamente, exige el compromiso del propietario de atender debidamente al inquilino, tal como repiten asiduamente los invitados en el podcast de Libertad Inmobiliaria .
Este oasis fiscal, en la inversión inmobiliaria tiene todavía más sentido después de que Hacienda se haya estrellado literalmente contra la justícia a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo STS 3047/2020 de febrero del año pasado, que en resumen se cargó el criterio que utilizaban los “amigos” de Hacienda para exigir como requisito que para acceder al régimen especial de arrendamientos de viviendas, hacia falta tener una persona empleada, a tiempo completo y, obviamente con contrato laboral, por si acaso los pequeños inversores pudieran gozar de una rentabilidad aceptable.
Puede parecer que tener una persona empleada a tiempo completo y teniendo 8 viviendas alquiladas no supone tanto gasto pero lo cierto es que sin entrar a valorar los gastos fijos que generan 8 fincas (hipotecas, IBI, derramas, seguros de RC, Seguros de impago, fincas, derramas…), con la posibilidad de no encontrar arrendatarios, a le sumamos un trabajador a tiempo completo, contando lo mínimo, que viene a ser el salario mínimo interprofesional son 13.300€ anuales, que bien pagados, están, por qué realiza un trabajo, però aquí aparecen los sócios de siempre, LA ADMINISTRACIÓN, que entre cotización a la Seguridad Social e IRPF hay que contar que se llevan alrededor de unos 5.300€. Si hacemos “la cuenta de la vieja” suponen unos 18.600€ anuales, de gasto fijo, cosa que supone que si por cualquier contingencia, como algunos impagos, derramas u otros imprevistos, para un pequeño inversor resultaba casi imposible acceder a esta “zona VIP” reservada para los grandes inversores.
Por este motivo tiene tanta importancia esta puerta que nos ha dejado abierta la justicia para los pequeños inversores que ahora tienen la oportunidad de conseguir la libertad financiera o no tener que depender de una jubilación que cada vez tiene más cara de utopía.
